Savez-vous vraiment comment calculer la valeur d’un bien locatif ?
La valeur locative d’une propriété, également appelée « revenu cadastral », est la valeur foncière définie par l’administration fiscale. Elle correspond au loyer présumé d’un bien loué et est utilisée pour évaluer le montant des impôts locaux.
Cette estimation s’applique à tous les types de logements, qu’ils soient nus ou meublés, occupés ou loués. Elle est aussi utile pour évaluer la rentabilité d’un achat immobilier à des fins spéculatives.
La valeur locative cadastrale est définie par l’administration fiscale à partir de critères objectifs comme la surface et la nature du logement, son emplacement. Elle est ensuite actualisée chaque année selon l’indice du coût de la construction et les cours du marché immobilier.
Découvrez dans cet article comment faire !
La valeur locative, qu’est-ce que c’est ?
Les moyens pour évaluer le loyer brut d’un bien se basent sur des critères clés : le type, la localisation et la qualité du bien. Offrant une estimation du prix, ce montant doit être ajusté selon certains frais comme les taxes ou les charges.
La valeur locative devient alors le point de référence pour les autorités fiscales qui serviront de base à l’imposition des taxes d’habitation et foncière. Plus le chiffre est considérable, plus ces taxes seront exigeantes.
De plus, la valeur locative d’un logement sert à déterminer sa rentabilité : c’est-à-dire le rapport entre le montant des loyers perçus et les charges du bien. Plus la valeur locative est élevée, plus il est facile de couvrir les charges dues et donc d’accroître votre patrimoine immobilier.
La valeur locative doit absolument être intégrée dans l’analyse préalable au choix d’un investissement immobilier locatif et servira également à évaluer les risques et pourra orienter votre démarche sur un type de biens précis en fonction de votre cas.
Découvrez également comment déterminer l’amortissement d’un bien immobilier.
Quel est l’intérêt de déterminer la valeur locative ?
Évaluant pour prévoir le loyer et préserver son investissement, le propriétaire du bien peut déterminer la valeur locative pour établir les taxes due et afficher le tarif. De plus, c’est une composante importante qui influe sur le rendement des projets immobiliers et qui est également considérée lors de l’étude d’accord de prêt.
Pour faciliter ce processus, il existe une plateforme numérique pour calculer vos plans de financement. La banque applique cependant une marge de sécurité de 30 % sur ce cas particulier.
Afin de déceler la somme qu’un propriétaire obtiendrait avec l’application des constances appropriées à son bien immobilier, posons-nous la question : Quelles sont les conditions essentielles à prendre en compte pour le calcul ?
La valeur locative est principalement déterminée par le montant du loyer qui est proposé sur un marché immobilier réel pour un logement donné et à un moment donné. Il varie également en fonction de l’emplacement, de la superficie, des équipements et services offerts, ainsi que de la présence ou non d’un jardin.
Les critères liés à sa situation urbanistique sont également importants pour fixer une estimation correcte : année de construction et normes actuelles quand il s’agit d’un logement existant ; zonage urbain ; projet approuvé pour les investissements neufs ; prise en compte des potentielles nuisances spécifiques du quartier.
Par ailleurs, sachez comment obtenir un crédit immobilier même si vous n’avez pas un CDI !
Comment déterminer la valeur locative d’un logement ?
Pour estimer la valeur locative exacte d’un bien immobilier, il est recommandé de recourir aux services d’agences spécialisées locales. En effet, la vigueur des indices de référence varie d’une commune à l’autre et le calcul peut être assez imprécis.
La taille de la propriété a une incidence déterminante sur le résultat du calcul, car elle est multipliée par un coefficient propre à chaque zone pour obtenir sa valeur locative. D’autres facteurs doivent également être pris en compte tels que le genre du bâtiment, le nombre de pièces et surfaces annexes, les équipements commode proposés ainsi que les conditions environnementales du secteur.
Le choix d’agences immobilières doit donc être judicieusement pensé afin qu’elles puissent remettre un avis sincère et objectif sur la valeur locative de votre bien. Une fois ce travail de collecte de données réalisé, il ne reste plus que l’addition des différentes données pour obtenir une possible estimation de la valeur locative.
Les valeurs locatives peuvent-elles évoluer ?
La valeur locative d’un bien peut varier avec le temps et s’adapter aux changements effectués par le propriétaire.
En effet, l’État impose périodiquement une révision à l’équivalent du taux d’inflation de l’année écoulée, et ce n’est pas tout. Des travaux de transformation, des ajouts ou des évolutions dans le volume peuvent avoir un impact significatif sur cette valeur fiscale.
De plus, une modification dans la destination d’une pièce consistant à transformer un local commercial en habitation aura aussi une influence sur cette estimée. Quelle que soit la raison des modifications réalisées, elles peuvent amener les autorités à revoir le montant de la valeur locative du bien.
Peut-on contester la valeur locative cadastrale ?
Vous êtes en droit de demander aux autorités fiscales de consulter la fiche d’estimation locative cadastrale et les documents connexes.
Alors, vous avez la possibilité de défier l’appellation donnée à votre propriété et de prouver que des erreurs ont été commises dans le calcul de la superficie ou autres caractéristiques. Néanmoins, vous ne pouvez pas remettre en question les tarifs au mètre carré; ces derniers étant censés être définitifs.
Puis-je calculer moi-même la valeur locative de mon bien immobilier ?
Bien que votre estimation personnelle ne soit pas prise en compte dans le cadre d’une demande de prêt bancaire, vous pouvez estimer la valeur locative de votre bien pour vous donner une première impression du marché.
Dans ce but, vous pouvez contacter l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL), comparer des biens similaires et les loyers affichés sur les sites web d’annonces et consulter l’observatoire CLAMEUR pour connaître les loyers médians par commune. En cas de construction d’un logement neuf, la valeur locative est établie en fonction de la taille, des caractéristiques et des annexes.
Une fois la valeur locative estimée, vous pourrez évaluer votre capacité à rembourser le futur financement et déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter.
Si votre dossier est difficile, tournez vous vers un courtier en prêt immobilier.
FAQ
Comment calculer la valeur locative d’un bien commercial ?
Afin de calculer la valeur locative des locaux commerciaux, il est nécessaire d’utiliser la formule suivante : Surface pondérée du local x Tarif de sa catégorie x Coefficient de localisation. Par exemple, une grande surface de 7000 m² dont le taux catégoriel est de 445 € / m².